央廣網(wǎng)北京消息（記者門庭婷）符合條件家庭在本市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)；成年單身人士購房按照居民家庭執(zhí)行限購政策；調(diào)整公積金貸款二套房認(rèn)定規(guī)則及貸款額度……8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），今日起正式施行。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京此次的新政落地有利于提振市場預(yù)期，帶動市場活躍度好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。
符合條件家庭五環(huán)外不限購，穩(wěn)市場同時更好地支持職住平衡
此次政策最受關(guān)注的部分就是對北京五環(huán)外限購的大幅松綁?！锻ㄖ访鞔_，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即：京籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。
值得注意的是，此次政策調(diào)整僅解除了五環(huán)外購置住房的數(shù)量上限，對社保年限等北京市購房的基本門檻未做調(diào)整。此外，限購政策不再單獨(dú)區(qū)分單身和已婚人群，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購政策。
北京鏈家研究院院長高原告訴央廣網(wǎng)記者，此次政策的調(diào)整，主要是利好人戶分離家庭的加購及別居住宅的購置。近年來隨著北京城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，尤其是外圍片區(qū)城市界面與功能的快速改善，北京市人戶分離現(xiàn)象較多，部分家庭確實(shí)存在五環(huán)外購置多套住房的現(xiàn)實(shí)需求，此次調(diào)整購房政策，使得此類家庭的受限顯著減少，同時也不再區(qū)分單身與否，更符合當(dāng)前購房群體的實(shí)際需求。
另外，五環(huán)外是目前北京樓市的成交集中區(qū)域，據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1—7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區(qū)，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放開符合條件的家庭購房套數(shù)限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場，在促進(jìn)市場修復(fù)的同時，也可以更好地支持職住平衡。
加大公積金支持力度，進(jìn)一步降低購房成本
新政的另一發(fā)力點(diǎn)是公積金貸款。
具體來看，本次新政涉及公積金的主要有四方面變化：一是首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。對于無房，但存在已結(jié)清公積金貸款記錄家庭，可認(rèn)定為首套信貸；二是二套信貸額度與成數(shù)提升。公積金二套信貸上限由60萬上浮至100萬。同時二套公積金貸款首付統(tǒng)一降低至30%（原五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)外30%）；三是公積金可貸額度累積加快。由原每繳存一年可貸額度累積10萬元提升至每繳存一年可貸額度累積15萬元；四是可提取公積金作為首付。
高原表示，公積金作為購房者購房的重要支持力量，其資金成本相對按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效地降低購房者的月付壓力與總利息成本。
他為央廣網(wǎng)記者提供了一個具體的例子：以一個已繳存8年公積金，購置360萬五環(huán)外剛需住房的家庭為例，如選擇滿貸288萬元，25年貸款期限情況下。在原有的信貸方式下，為80萬元公積金貸款及208萬元商業(yè)貸款，在現(xiàn)行利率下，月供約13547元。新政執(zhí)行后，該家庭可獲得120萬公積金貸款支持，相對應(yīng)的商業(yè)按揭貸款可降低至168萬元，使得每月月供降低至約13454元，月供可減少93元左右，全周期的利息金額可降低2.77萬元。
高原同時指出，新政對于改善性群體而言也有較好支持。首先是對于占市場交易者近三成的“一買一賣”置換群體而言，公積金信貸額度上限從60萬元大幅提升至120萬元。而對于加購住房的改善群體，二套額度上限則由60萬提升至100萬元。
另外，此次北京市在流程優(yōu)化后，購房者可在購房階段提取公積金作為首付款使用。這能夠顯著降低青年剛需群體的一次性支付壓力，節(jié)約了潛在的資金過橋成本。
根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，已有深圳、杭州、西安等超30個市（區(qū)）跟進(jìn)出臺提取公積金支付首付款，陳文靜認(rèn)為，北京加入后，預(yù)計未來更多城市跟進(jìn)落地。
精準(zhǔn)釋放改善需求，鞏固前期“止跌回穩(wěn)”基礎(chǔ)
為何選擇在這一節(jié)點(diǎn)推出新政？受訪業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是一次及時的精準(zhǔn)施策。
陳文靜分析稱，從市場的角度來看，今年1—7月，北京新建商品住宅銷售面積304萬平方米，與上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10萬套，同比增長12%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但7月新房、二手房市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，本次政策落地將有利于提振市場預(yù)期，帶動市場活躍度好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。
高原也表示，7月受連續(xù)強(qiáng)降雨影響，北京二手房市場帶看、成交數(shù)據(jù)稍有回落，但實(shí)際新增客源數(shù)量總體規(guī)模相較6月還有增長。應(yīng)當(dāng)說市場的客戶基礎(chǔ)較好，購買力有所增強(qiáng)，在此次政策的支持之下，相信三季度市場形勢能夠延續(xù)上半年的良好走勢，鞏固前期止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)。
58安居客研究院院長張波指出，北京本次新政通過區(qū)域差異化，結(jié)合公積金優(yōu)化的組合拳，可以起到既精準(zhǔn)釋放改善需求，又避免核心區(qū)過熱的效果。
“此次政策一方面體現(xiàn)出了‘穩(wěn)扎穩(wěn)打思路，與當(dāng)前平穩(wěn)的市場狀態(tài)匹配，也充分體現(xiàn)了政策的延續(xù)性，屬于在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上加力’和‘助推’的切口型政策。”高原分析稱，近年來，北京市四個中心定位建設(shè)取得豐碩成果，使得居民住房需求尤其是改善性需求愈發(fā)強(qiáng)烈，居民有切實(shí)地在副中心與平原多點(diǎn)地區(qū)加購住房的需求。但另一方面，首都定位要求北京市不能簡單地走規(guī)模發(fā)展的路徑。因此政策的調(diào)整，與北京市的市情市況是匹配的。同時，本輪政策也保持了未來應(yīng)實(shí)際市場形勢變化進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)節(jié)的靈活性。
陳文靜同時提醒，本次政策直接利好五環(huán)外市場，利好布局五環(huán)外的房企，房企應(yīng)積極營銷把握政策窗口期。央廣網(wǎng)記者也觀察發(fā)現(xiàn)，政策剛發(fā)布后僅一小時左右，五環(huán)外的多個項(xiàng)目就已經(jīng)發(fā)布了響應(yīng)政策的宣傳海報，花式吸引購房者走進(jìn)售樓處。
此外，北京此輪樓市新政的推出，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為信號意義明顯。張波認(rèn)為，北京的樓市新政預(yù)示著一線城市未來政策進(jìn)一步放松的節(jié)奏可能會加速，深圳、上海都存在進(jìn)一步優(yōu)化政策的預(yù)期。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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